强化房屋交易资金监管

中国报道走进重庆“两会”系列报道之⑩

中国报道讯(吴蜀丰 李博报道)【编者按】结合人民政协工作实际，深入学习贯彻党的十九届四中全会精神和中央政协工作会议精神，准确把握人民政协与国家治理体系的内在联系。人民政协制度是中国特色社会主义制度的重要特色之一。人民政协是国家治理体系的重要组成部分，要适应全面深化改革的要求，以改革思维、创新理念、务实举措大力推进履职能力建设，努力在推进国家治理体系和治理能力现代化中发挥更大作用。

民盟市委会竹隰生房屋交易资金监管包括预售资金监管和存量房交易资金监管。住房和城乡建设部出台《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)，明确了“预售资金全部纳入监管帐户”，存量房交易“网签备案应签订交易资金监管协议”“预付款项应纳入资金监管范围”“佣金也应纳入资金监管范围”等规定。重庆市在2018年已将房屋交易资金纳入了监管范围，但仍存在购房者直接向房地产开发商交纳定金、首付款、剩余房款及代收款，二手房交易中较大范围交易资金监管不到位等现象，影响到群众利益、金融安全和社会稳定，容易产生重大风险、引发群体性事件。

主要问题预售资金未全部纳入监管帐户。一是部分开发商预售资金不在监管范围以内。建房〔2018〕128号文件明确要求“预售资金全部纳入监管帐户”，未有例外的规定。但根据渝建〔2018〕343号第十二条，我市对无不良记录的一级开发企业和信用优良的开发企业实行优惠政策，享受首付款使用免监管政策，涉及全市上百家开发企业，体量较大。二是对商品房预售资金范围规定偏窄。我市仅对按揭购房首付款或一次性付款等由购房人直接支付的购房款进行监管，未对银行支付的按揭贷款加以监管。目前，我市按揭购房首套房首付比例为20%-30%，按揭贷款金额占总房款的70%-80%，大量向银行贷款的资金不在监管范围之内。房地产企业一旦出现问题，极有可能引发群体性事件;若开发公司破产，涉及大额银行贷款，还容易引发金融风险。

存量房交易资金未落实监管政策。我市存量房交易资金监管仅涉及中介机构代收资金，因相关政策法规立法不足，未对交易人直接划转资金进行监管。绝大多数存量房过户是通过买卖双方自行划转，基本没有进入交易资金监管账户，在交易过程中发生的资金及权属风险由买卖双方自行承担，容易出现产权风险(查封、限制、抵押)、一房多卖、携款潜逃、二手房诈骗等风险。

与房屋交易相关的其它资金未纳入监管。没有对房地产开发企业代收的契税款项、房地产中介机构收取的佣金进行有效监管。开发企业通过代收款沉淀资金，一方面按契税的最高点收款(房款的3%)，交房时才退回多收的契税款，耗时最长的可达2年以上，如遇烂尾、易主等，极易出现代收的预付款资金风险。而房地产中介机构收取的佣金一般由购房人提前支付，在交易出现问题时，中介机构与购房人容易发生佣金纠纷。

对策建议 落实“预售资金全部纳入监管帐户”政策。修订渝建〔2018〕343号第十二条监管政策，明确监管的预售资金范围包括全部房款，不能只是监管首付款，还应该包括购房按揭贷款部分;将开发企业全部纳入监管范围，不能因开发企业的资质等级不同而有差异，确保资金安全和公平竞争。同时，为缓解开发企业资金压力，可按工程进度按比例解冻。

建立存量房交易资金监管制度。强制推行存量房交易资金监管，并落实具体监管牵头主体，负责交易资金监管。相关政策不仅要涵盖中介机构代收资金的监管，还要将中介机构代理房屋交易的交易人也纳入监管;凡通过中介机构进行房屋买卖的，应强制要求交易资金纳入监管账户，待房屋完成转移登记后划转。一旦出现问题致使交易中断，存放在监管账户中的资金就能够安全返还购房人，从而在源头上减少二手房诈骗现象。

制定房屋交易相关资金有效监管的实施细则。把委托房地产开发企业代缴契税预付款项、房地产中介撮合成交的佣金纳入资金监管范围。契税预付款、佣金等进入资金监管账户，待房屋完成转移登记后划转;也可推进部门联动监管，把规划和自然资源局、住房和城乡建委、市场监管局等部门纳入房地产监管体系主体。

加大对违反房屋交易资金监管要求的打击力度。建议住房和城乡建委牵头，对全市商品房交易资金监管情况进行专项清理检查，落实房屋交易资金监管相关政策，制定处罚条例。如有违规违法行为的，记入企业信用信息系统，并按照相关法律法规的规定给予处罚。

责任编辑：吴蜀丰